Was darf der Vermieter von der Kaution abziehen?
Parkett, Wände, Silikonfugen, Reinigung – nicht jeder Abzug ist berechtigt. Erfahren Sie, was der Vermieter tatsächlich von der Kaution einbehalten darf und wann Sie widersprechen können.
Typische Kautionsabzüge durch Vermieter
Nach dem Auszug folgt die Kautionsabrechnung – und oft die Überraschung. Der Vermieter listet Schäden auf und zieht Beträge ab. Doch nicht alles, was auf der Rechnung steht, ist auch berechtigt.
Typische Kautionsabzüge durch Vermieter
- Parkettboden – Kratzer und Abrieb
- Wände – Vergilbung und Bohrlöcher
- Silikonfugen im Bad
- Reinigung und Endreinigung
- Türen, Fenster und Beschläge
Berechtigt oder nicht? So wird unterschieden
- 1 – Normale Abnutzung erkennen – Gebrauchsspuren, die durch vertragsgemäßes Wohnen entstehen, sind keine Schäden. Dazu zählen: leichte Laufspuren im Parkett, Verfärbungen an Wänden durch Möbel, kleine Dübellöcher, abgegriffene Türklinken. Diese Kosten trägt der Vermieter.
- 2 – Echte Schäden identifizieren – Schäden gehen über normale Abnutzung hinaus: Brandlöcher, großflächige Wasserschäden, mutwillige Beschädigungen, nicht fachgerecht ausgeführte Eigenrenovierungen. Hier kann der Vermieter berechtigterweise von der Kaution abziehen.
- 3 – Alter und Zustand berücksichtigen – Selbst bei berechtigten Schäden muss der Vermieter das Alter der Materialien berücksichtigen. Ein 15 Jahre alter Teppichboden hat seinen Zeitwert bereits verloren – ein Komplettabzug wäre unverhältnismäßig.
- 4 – Neutrale Dokumentation einholen – Wenn unklar ist, ob ein Zustand Abnutzung oder Schaden darstellt, schafft eine neutrale Zustandsdokumentation Klarheit. Ein professioneller Zustandsbericht mit Fotos zeigt objektiv, was vorliegt.
Wann Sie aktiv werden sollten
- Lassen Sie den Zustand Ihrer Wohnung dokumentieren, bevor der Vermieter eigene Feststellungen trifft.
- Prüfen Sie jeden einzelnen Posten. Fordern Sie Belege und vergleichen Sie mit dem Übergabeprotokoll.
- Wenn der Vermieter Schäden behauptet, die Sie anders einschätzen, schafft eine neutrale Dokumentation Klarheit.
Praktische Tipps zur Kautionsabrechnung
- Jeden Posten einzeln prüfen – Vermieter müssen jeden Abzug konkret begründen und belegen. Pauschale Abzüge wie Reinigungspauschale oder allgemeiner Renovierungsbedarf sind oft nicht zulässig.
- Zeitwert berücksichtigen – Auch bei berechtigten Schäden darf der Vermieter nur den Zeitwert abziehen, nicht den Neuwert. Ein 10 Jahre alter Teppich hat kaum noch Restwert.
- Übergabeprotokoll prüfen – Vergleichen Sie die Abzüge mit dem Übergabeprotokoll. Was dort nicht vermerkt wurde, kann der Vermieter nachträglich nur schwer geltend machen.
- Frist zur Rückzahlung beachten – Der Vermieter hat in der Regel 3 bis 6 Monate Zeit für die Kautionsabrechnung. Danach können Sie die Rückzahlung aktiv einfordern.
- Dokumentation als Grundlage – Ein neutraler Zustandsbericht stärkt Ihre Position – egal ob Sie sich an den Mieterverein, einen Anwalt oder direkt an den Vermieter wenden.
Die häufigsten Kautionsabzüge im Detail
Jeder Streitfall ist anders, aber bestimmte Themen tauchen bei Kautionsabrechnungen immer wieder auf. Hier die wichtigsten Bereiche mit Einordnung.
Parkett und Laminat
Wände und Decken
Bad und Sanitär
Küche und Einbauten
Im Zweifel gilt: Ein neutraler Zustandsbericht dokumentiert objektiv, ob ein Zustand normale Abnutzung oder einen Schaden darstellt. Diese Faktengrundlage hilft beiden Seiten – Mieter und Vermieter.
Häufige Fragen zu Kautionsabzügen
Darf der Vermieter die komplette Kaution einbehalten?
Nur wenn die Abzüge tatsächlich berechtigt und belegt sind. Ein pauschaler Einbehalt ohne konkrete Begründung ist nicht zulässig. Der Vermieter muss jeden Posten einzeln nachweisen.
Sind Dübellöcher ein Grund für Kautionsabzug?
In der Regel nicht. Eine übliche Anzahl von Dübellöchern (für Bilder, Regale) gilt als normaler Gebrauch. Nur bei übermäßig vielen oder besonders großen Löchern kann der Vermieter Kosten geltend machen.
Muss ich beim Auszug streichen?
Nur wenn die Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag wirksam ist. Starre Fristenregelungen oder Farbvorgaben (außer neutrale Farben) machen die Klausel unwirksam.
Was ist, wenn der Vermieter nach Monaten noch nicht abgerechnet hat?
Der Vermieter hat in der Regel 3 bis maximal 6 Monate für die Abrechnung. Danach können Sie die Kaution mit Fristsetzung einfordern.
Kann ich gegen überhöhte Abzüge vorgehen?
Ja. Widersprechen Sie schriftlich und fordern Sie Belege für jeden einzelnen Posten. Ein neutraler Zustandsbericht kann Ihre Position stärken, indem er den tatsächlichen Zustand der Wohnung objektiv dokumentiert.
Wer bestimmt, ob etwas Abnutzung oder Schaden ist?
Das ist häufig die Kernfrage. Eine sachliche Einordnung durch einen neutralen Fachmann kann helfen, diese Frage objektiv zu klären – ohne sofort einen Anwalt einschalten zu müssen.